Sertifikat hak milik (SHM) adalah tanda bukti hak terkuat dan terpenuh atas tanah yang diterbitkan BPN, hanya dapat dimiliki WNI, tanpa batas waktu, berbeda dengan HGB dan SHM Sarusun, dan HGB rumah tinggal dapat ditingkatkan menjadi SHM di Kantor Pertanahan.

Tempat Anda mencari info tentang rumah, apartemen, tanah, bangunan/gedung atau gudang yang dijual atau disewakan di area Jabodetabek.

Sertifikat hak milik (SHM) tanah yang diterbitkan BPN, bukti hak terkuat atas tanah bagi WNI
Panduan Legalitas SHM · HGB · SHM Sarusun

Sertifikat Hak Milik (SHM): Pengertian, Beda HGB & Cara Mengurus

Update Oktober 2026 · Ditulis oleh MHA Property, agen properti sejak 2014

Terkuat Hak atas tanah
WNI Pemegang hak
Tanpa Batas Jangka waktu
Tanya Properti SHM Cek Legalitas Sebelum AJB

Sertifikat Hak Milik dalam Satu Menit

Apa itu sertifikat hak milik?

Sertifikat hak milik (SHM) adalah tanda bukti hak milik atas tanah yang diterbitkan Badan Pertanahan Nasional (BPN). Menurut UU Pokok Agraria, hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

Siapa yang boleh memiliki SHM?

Pada prinsipnya hanya Warga Negara Indonesia. Badan hukum seperti PT umumnya memegang Hak Guna Bangunan (HGB), kecuali badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah.

Apa bedanya dengan HGB?

SHM tidak memiliki batas waktu, sedangkan HGB berlaku untuk jangka waktu tertentu dan harus diperpanjang atau diperbarui. HGB untuk rumah tinggal milik WNI dapat ditingkatkan menjadi SHM.

BPN Lembaga penerbit
SHM Tanpa batas waktu
HGB Berjangka waktu
SHM Sarusun Untuk apartemen

Sertifikat Hak Milik: Bukan Sekadar Map Hijau di Lemari

Di banyak rumah, sertifikat tanah disimpan rapat di lemari, dalam map plastik, dan baru dibuka saat ada urusan penting. Saat itulah sebagian pemilik baru sadar: yang mereka pegang ternyata HGB yang sebentar lagi habis masa berlakunya, atau sertifikat yang namanya belum dibalik dari pemilik sebelumnya.

Calon pembeli pun sering mengalami hal serupa. Brosur menulis "legalitas aman", dan kita mengangguk tanpa benar-benar tahu apa bedanya SHM, HGB, atau SHM Sarusun, padahal perbedaan itu menentukan berapa lama hak Anda berlaku, seberapa mudah aset dijual kembali, dan siapa saja yang boleh memilikinya.

Rumah adalah tempat keluarga bertumbuh. Sertifikat adalah alasan Anda bisa yakin rumah itu tetap milik keluarga, hari ini dan untuk generasi berikutnya.

Bayangkan suatu hari Anda menyerahkan map itu kepada anak Anda, dan tidak ada yang perlu diurus lagi: haknya terkuat, tanpa batas waktu, dan sudah atas nama keluarga. Panduan sertifikat hak milik berikut membantu Anda memahami apa yang sebenarnya Anda pegang, atau apa yang sebaiknya Anda cari sebelum membeli.

Sertifikat Hak Milik vs HGB vs SHM Sarusun

Ketiganya sama-sama sertifikat resmi dari BPN, tetapi kekuatan, jangka waktu, dan pemegang haknya berbeda.

AspekSHMHGBSHM Sarusun
ObjekTanah (beserta bangunan di atasnya)Hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah pihak lain atau tanah negaraUnit apartemen beserta bagian, benda, dan tanah bersama
Pemegang hakWNI peroranganWNI dan badan hukum IndonesiaMengikuti ketentuan rumah susun
Jangka waktuTanpa batas waktuPaling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahunMengikuti status hak atas tanah bersama
Umum ditemui diRumah tapak dan tanah kavlingRumah di perumahan developer, ruko, gedung komersialApartemen dan kondominium
Catatan pentingHak paling kuat, mudah dijadikan agunanUntuk rumah tinggal milik WNI, dapat ditingkatkan menjadi SHMCek apakah tanah bersama berstatus HGB dan kapan berakhir

Membeli rumah dari developer

Banyak perumahan menerbitkan sertifikat induk berstatus HGB yang kemudian dipecah per unit. Tanyakan sejak awal: sertifikat unit sudah SHM, atau masih HGB yang perlu ditingkatkan?

Membeli apartemen

Pastikan unit sudah memiliki SHM Sarusun, bukan hanya PPJB dengan developer. Detailnya dibahas di perbedaan apartemen primary vs secondary.

BPN secara bertahap juga menerapkan sertifikat elektronik. Bentuknya berbeda dari buku sertifikat fisik, tetapi jenis hak dan kekuatan hukumnya tetap sama.

Kenapa Sertifikat Hak Milik Penting bagi Pembeli

Kepastian hukum paling kuat

Hak milik adalah hak terkuat dan terpenuh atas tanah. Selama data di sertifikat sesuai buku tanah di BPN, posisi Anda sebagai pemilik terlindungi.

Bisa diwariskan tanpa batas waktu

Tidak ada tanggal kedaluwarsa yang harus diingat atau biaya perpanjangan di masa depan. Aset bisa diturunkan ke ahli waris melalui proses balik nama.

Mudah dijadikan agunan

Bank umumnya menerima SHM sebagai jaminan kredit dengan pengikatan hak tanggungan, sehingga aset Anda tetap produktif saat dibutuhkan.

Lebih mudah dijual kembali

Banyak pembeli rumah tapak memprioritaskan SHM. Status ini memperluas calon pembeli saat Anda kelak menjual properti tersebut.

Tetap perlu dicek. SHM yang kuat belum tentu bebas masalah. Sertifikat bisa saja masih dijaminkan ke bank, diblokir, atau sedang dalam sengketa waris. Karena itu, sebelum transaksi tetap lakukan cek legalitas properti second melalui notaris/PPAT.

Cara Meningkatkan HGB Menjadi Sertifikat Hak Milik

Banyak pemilik rumah di perumahan memegang HGB. Untuk rumah tinggal milik WNI dengan luas tanah tertentu (umumnya sampai 600 m²), HGB dapat ditingkatkan menjadi SHM di Kantor Pertanahan setempat.

Dokumen yang umumnya disiapkan

  • Sertifikat HGB asli
  • KTP dan Kartu Keluarga pemegang hak
  • SPPT dan bukti lunas PBB tahun berjalan
  • PBG/IMB, atau keterangan bahwa bangunan dipakai sebagai rumah tinggal
  • Persetujuan bank, jika sertifikat masih dijaminkan (KPR)

Persyaratan dan biaya PNBP dapat berbeda antarkantor pertanahan. Tanyakan daftar terbarunya di loket Kantor Pertanahan sebelum mengajukan.

1

Siapkan dan periksa dokumen

Pastikan nama di sertifikat sama dengan KTP dan HGB masih berlaku. HGB yang sudah berakhir perlu diurus terlebih dahulu.

2

Ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan

Isi formulir permohonan peningkatan hak di kantor pertanahan tempat tanah berada. Pengajuan bisa dilakukan sendiri atau melalui kuasa, misalnya notaris/PPAT.

3

Bayar biaya PNBP

Petugas menerbitkan surat perintah setor. Pembayaran dilakukan sesuai tarif resmi yang berlaku.

4

Proses dan penerbitan SHM

Setelah diproses, status hak dicatat berubah menjadi hak milik dan sertifikat diterbitkan. Simpan tanda terima pengajuan sampai sertifikat diambil.

FAQ Sertifikat Hak Milik

Apakah WNA bisa memiliki SHM?

Tidak. Hak milik atas tanah pada prinsipnya hanya untuk WNI. WNA dapat menguasai properti di Indonesia melalui hak lain sesuai ketentuan yang berlaku, misalnya hak pakai.

Apakah SHM punya masa berlaku?

Tidak. Hak milik berlaku tanpa batas waktu dan dapat diwariskan. Berbeda dengan HGB yang berjangka waktu dan perlu diperpanjang atau diperbarui.

Apakah rumah HGB aman dibeli?

Aman, selama sertifikatnya bersih dan masa berlakunya jelas. Untuk rumah tinggal, pembeli WNI dapat meningkatkannya menjadi SHM setelah transaksi selesai.

Apakah apartemen bisa bersertifikat hak milik?

Apartemen memakai SHM Sarusun, yaitu hak milik atas satuan rumah susun. Hak ini mencakup unit beserta bagian, benda, dan tanah bersama, dan status tanah bersamanya perlu diperhatikan.

Apakah sertifikat elektronik sama kuatnya dengan sertifikat fisik?

Ya. Sertifikat elektronik adalah bentuk dokumen yang berbeda, tetapi jenis hak dan kekuatan hukumnya sama dengan sertifikat fisik.

Siapa yang memeriksa keabsahan SHM saat jual beli?

Notaris dalam kapasitasnya sebagai PPAT. Sebelum AJB, PPAT melakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan untuk memastikan data sesuai buku tanah dan tidak ada blokir atau sita.

Mencari Properti dengan Sertifikat Hak Milik?

Setiap properti yang kami pasarkan disampaikan lengkap dengan jenis sertifikatnya sejak awal, apakah SHM, HGB, atau SHM Sarusun, sehingga Anda bisa menimbang sebelum survei. Pemeriksaan resminya tetap dilakukan notaris/PPAT saat transaksi, dan kami mendampingi sampai tahap itu.

Tanya Properti SHM via WhatsApp

WhatsApp 0812-8040-8910 · MHA Property, agen properti sejak 2014

Panduan Legalitas & Properti Pilihan

Legalitas Cek Legalitas Properti Second: 7 Dokumen Wajib Sebelum AJB Panduan Checklist Beli Rumah Second di Jakarta Selatan Panduan Panduan Membeli Rumah Pertama di Depok Apartemen Tips Memilih Apartemen Secondary di Jabodetabek Apartemen Perbedaan Apartemen Primary vs Secondary Listing SHM Rumah Dijual di Kalibata Jakarta Selatan, SHM Siap Huni Listing SHM Rumah Dijual di Jagakarsa 3 Lantai — Puri Sangkarsa Type A Listing SHM Rumah Dijual di Jagakarsa 2 Lantai — Puri Sangkarsa Type B Cluster SHM Puri Sangkarsa Jagakarsa — Cluster 10 Rumah Baru
Beranda Utama